Οδηγός για να διαχειριστείτε το τουριστικό κατάλυμα σας
Εάν έχετε τουριστικό κατάλυμα υπάρχουν δύο κύριες επιλογές για να το αξιοποιήσετε του. Η πρώτη είναι να το αξιοποιήσετε μέσο των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, χρησιμοποιώντας πλατφόρμες όπως η Booking.com & η Airbnb μία επιλογή η οποία γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλής ενώ η δεύτερη επιλογή είναι να το χρησιμοποιήσετε για μακροχρόνιες ενοικιάσεις.
Η κάθε μία από αυτές τις αποφάσεις έχει τα θετικά και τα αρνητικά της. Για παράδειγμα, η επιλογή των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων προσφέρει υψηλά ενοίκια, τα οποία όμως είναι εποχιακά και μερικές φορές αβέβαια αλλά επίσης χρειάζονται πολύ περισσότερο από το χρόνο σας. Οι επισκέπτες σας θα περιμένουν υπηρεσίες υψηλής ποιότητας, ας μην ξεχνάμε ότι θα βρίσκονται σε διακοπές, και μια κακή κριτική μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τα επίπεδα πληρότητας σας.
Αρά πριν δημιουργήσετε τίς καταχωρήσεις σας σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, Booking.com & η Expedia πρέπει πρώτα να ρωτήσετε τον εαυτό σας τα ακόλουθα:
1) Έχετε τον χρόνο και την διάθεση να προσφέρετε εξαιρετικές υπηρεσίες;
Ζείτε κοντά στο ακίνητο; Είναι εύκολο να επικοινωνήσει κάποιος μαζί σας;
2) Βρίσκετε το ακίνητο σας σε ελκυστική περιοχή;
3) Είναι το ακίνητο σας κατάλληλο; Πρέπει να είναι επιπλωμένο, συντηρημένο και καθαρό!
Όταν αποφασίσετε ότι το κατάλυμα σας είναι κατάλληλο για αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιων ενοικιάσεων πρέπει να αναλογιστείτε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα που κρύβει η διαχείριση ενός ακινήτου Airbnb.
Τα πλεονεκτήματα των
βραχυχρόνιων ενοικιάσεων
Κερδοφορία: Σύμφωνα με στατιστικές έρευνες, βραχυχρόνιες ενοικιάσεις μπορούν να αποφέρουν μέχρι και 60% περισσότερα έσοδα. Ο καλύτερος τρόπος για να το εξακριβώσετε είναι να ελέγξετε τις ημερήσιες τιμές σε πλατφόρμες όπως το Airbnb.
Ευελιξία: Ένα από τα μεγαλύτερα προτερήματα είναι ότι σαν ιδιοκτήτης έχετε τον απόλυτο έλεγχο σχετικά με το πότε και για την διάρκεια την οποία θα ενοικιαστεί το ακίνητο σας. Εάν το επιθυμείτε μπορείτε να απενεργοποιήσετε την καταχώρηση σας και να το πουλήσετε ή να μετακομίσετε εσείς στο ακίνητο. Επίσης μπορείτε να κάνετε τις καλοκαιρινές σας διακοπές τις ημέρες που εσείς επιθυμείτε. Αυτή η ευελιξία δεν είναι πιθανή σε περίπτωση μακροχρόνιας ενοικίασης.
Κάνει την ζωή ενδιαφέρον: Εάν σαν άτομο σας αρέσουν οι ανθρώπινες σχέσεις και απολαμβάνεται να γνωρίζεται ταξιδιώτες από όλο τον κόσμο, πιθανότατα να αντιλαμβάνεστε τα οφέλη του να ενοικιάσετε το κατάλυμα σας σε τουρίστες. Θα σας δώσει την δυνατότητα να γνωρίσετε πολλούς ενδιαφέρον ανθρώπους και να μοιραστείτε τις εμπειρίες σας μαζί τους κάτι που μπορεί να δώσει χρώμα στην ζωή σας.
Μειονεκτήματα
Είστε συνέχεια στην πρίζα: Εάν πάρετε αυτή την απόφαση τότε θα πρέπει να είστε διαθέσιμοι για να συναντήσετε τους τουρίστες και να απαντήσετε στα μηνύματα τους 24 ώρες το εικοσιτετράωρο. Η καταχώρηση του ακινήτου σας σε πλατφόρμες όπως η Airbnb είναι βέβαιο ότι θα φέρει πολλές ερωτήσεις και αιτήσεις από επισκέπτες. Εάν αρνηθείτε να απαντήσετε εντός ικανοποιητικού χρονικού διαστήματος αυτό θα είναι ζημιογόνο στην βαθμολογία σας και θα επηρεάσει την κατάταξη σας.
Συνεχές Καθάρισμα: Εάν έχετε καινούριους επισκέπτες που διαμένουν στο κατάλυμα σας κάθε εβδομάδα αυτό σημαίνει πολύ ξεσκόνισμα, σφουγγάρισμα και γενική καθαριότητα. Επίσης υπάρχουν και τα κλινοσκεπάσματα και λευκά είδη που πρέπει να πλένονται τακτικά. Εάν δεν απολαμβάνεται τις οικιακές εργασίες καλό θα ήτανε να προσλάβετε ένα επαγγελματικό συνεργείο αλλά βεβαιωθείτε ότι θα θέσετε και το ανάλογο cleaning fee για να καλύψετε τα έξοδα σας.
Εμπιστοσύνη: Είναι δύσκολο να εμπιστευτείτε τον χώρο σας σε άτομα τα οποία δεν γνωρίζετε. Σε γενικές γραμμές πλατφόρμες σαν την Airbnb είναι πολύ καλές στο να συντηρούν ένα υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης στην κοινότητα που έχουν δημιουργήσει.
Υψηλότερα έξοδα: Τα έξοδα για να διαχειριστείτε ένα τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνουν αυξημένα έξοδα συντήρησης, καθαριότητας και εξοπλισμού του ακινήτου με τα κατάλληλα αναλώσιμα αλλά επίσης και την κάλυψη των λογαριασμών του ακινήτου.
Τα πλεονεκτήματα των
Μακροχρόνιων ενοικιάσεων
Έχετε την ησυχία σας: Έχοντας μακροχρόνιους ενοικιαστές δεν πρέπει να ανησυχείτε για την προώθηση του ακινήτου σας. Μπορείτε να χαλαρώσετε γνωρίζοντας ότι το ακίνητο σας θα είναι καταλυμένο για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Απαιτείται πολύ λιγότερη προσπάθεια από εσάς καθώς δεν χρειάζεται να επικοινωνείτε με τους τουρίστες ούτε να συντονίζεται τις διάφορες εργασίες που πρέπει να γίνουν.
Εγγυημένα Εισοδήματα: Φυσικά και υπάρχουν μεγαλύτερα έσοδα μέσο βραχυχρόνιων ενοικιάσεων αλλά δεν μπορεί κανένας να σας εγγυηθεί ότι θα μεγιστοποιήσετε την πληρότητα και τα έσοδα σας. Μέσο μακροχρόνιων ενοικιάσεων είστε εξασφαλισμένοι για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα.
Μειονεκτήματα
Χάνετε την ευελιξία σας: Όπως γνωρίζεται, η ζωή κάποιες φορές κρύβει ευχάριστες αλλά και δυσάρεστες εκπλήξεις. Έχοντας ένα χρονιαίο συμβόλαιο με έναν ενοικιαστή δεν είναι πάντα ιδανικό καθώς οι καταστάσεις μπορεί να αλλάξουν. Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις δεν σας επιτρέπουν να αλλάξετε τις σκέψεις σας για την πληρότητα αλλά ούτε και να χρησιμοποιήσετε το τουριστικό κατάλυμα σας την καλοκαιρινή περίοδο.
Χάνετε τον Έλεγχο: Όταν το ακίνητο σας ενοικιάζετε με βραχυχρόνιες μισθώσεις έχετε την δυνατότητα να μπείτε στο ακίνητο όταν φύγουν οι τουρίστες και να κάνετε ότι επιθυμείτε σε θέματα συντήρησης, αναβάθμισης και καθαριότητας. Με μακροχρόνιους ενοικιαστές παραδίδεται την εξουσία και ήσαστε στο έλεος τους σχετικά με το πώς φροντίζεται το κατάλυμα σας.
Ζητήματα κακού μισθωτή: Αξιοποιόντας τουριστικά το ακίνητο σας, οι πληρωμές σας είναι εγγυημένες. Ειδικά αν ρυθμίσετε τις διαδικτυακές πλατφόρμες να αναλάβουν τις πληρωμές σας. Εάν ενοικιάσετε μακροχρόνια σε έναν κακό μισθωτή, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος να μην πληρώνεστε εγκαίρως ή να μην πληρώνεστε καθόλου. Επίσης, εάν ο μακροχρόνιος μισθωτής σας δεν σέβεται, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα υψηλού κόστους συντήρησης και επισκευής. Μερικές φορές όμως, οι μισθωτές σας σέβονται τον χώρο σας και δεν είναι δημιουργούν προβλήματα. Ο έλεγχος των ενοικιαστών πριν να τους δώσετε το χώρο σας είναι σημαντικός, αυτό βοηθά να μειώσετε τα έξοδα σας στις επισκευές.
Οι 7 Συμβουλές για την διαχείριση του τουριστικού σας καταλύματος
1) Εξαιρετική εξυπηρέτηση & Εξαιρετικές κριτικές = Υψηλά ποσοστά πληρότητας
Ο πρώτος κανόνας των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων – ειδικά εάν θα χρησιμοποιείτε πλατφόρμες όπως η Airbnb είναι ότι ένα τουριστικό κατάλυμα ζει και ευδοκιμεί από τις κριτικές που λαμβάνει. Οι κακές κριτικές θα μειώσουν τα ποσοστά πληρότητας αλλά και τις ημερήσιες τιμές.
Απλές πινελιές όπως τοπικές προτάσεις για δραστηριότητες, τοπικές εκδηλώσεις ή τα καλύτερα εστιατόρια θα βοηθήσουν τους καλεσμένους σας να περάσουν υπέροχα. Ένα μικρό δώρο καλωσορίσματος είναι ένα άλλο πράγμα που περιλαμβάνουν πολλοί οικοδεσπότες και κάνει τους επισκέπτες να νιώσουν μοναδικοί.
2) Μάθε τους Φορολογικούς Νόμους
Όταν είσαι ιδιοκτήτης τουριστικού ακινήτου, υπάρχουν κάποιοι ευεργετικοί φορολογικοί νόμοι. Ωστόσο, αν δεν τους γνωρίζετε, μπορεί να αφήνετε αρκετά λεφτά να πηγαίνουν χαμένα.
3) Γίνε καλός στους προϋπολογισμούς
Θα έχεις να πληρώσεις λογαριασμούς, έξοδα καθαρίσματος, υψηλά και πιο συχνά έξοδα συντήρησης, και μην ξεχνάς το μερίδιο που θα παίρνει η πλατφόρμα ανά κράτηση.
Ένας προϋπολογισμός είναι πάρα πολύ σημαντικός όταν διαχειρίζεσαι ένα ακίνητο και κάθε έξοδο πρέπει να καταγραφεί.
Παρόλο που θέλετε να προσφέρετε στους επισκέπτες σας ένα πάρα πολύ καλό επίπεδο εξυπηρέτησης πρέπει να υπολογίζεται πάρα πολύ καλά και τα έσοδα και τα έξοδα σας ώστε να έχετε μια θετική εισροή εσόδων. Φανταστείτε ότι πρέπει να εξηγήσετε κάποια έξοδα σε έναν συνεργάτη σας. Ένα έξοδο €200 για αγορά μαξιλαριών θα φαίνεται σαν μια πάρα πολύ κακή επένδυση.
4) Διατήρησε το ακίνητο καλά συντηρημένο
Αυτό το σημείο είναι αυτονόητο. Αλλά ας κάνουμε ένα υποθετικό σενάριο – σας το υπόσχομαι ότι θα είναι ενδιαφέρον.
“Ας υποθέσουμε ότι πάτε για διακοπές. Είστε ενθουσιασμένοι καθώς είναι η πρώτη φορά που ταξιδεύετε με την οικογένεια σας μετά την περίοδο του Κορωνοϊού. Επίσης το κατάλυμα που έχετε κάνει την κράτηση σας φαίνεται εντυπωσιακό στις φωτογραφίες.
Μετά από μία πτήση μερικών ωρών, και ένα οδήγημα μίας ώρας με το ενοικιαζόμενο αυτοκίνητο καταφθάνετε στο κατάλυμα. Στην είσοδο υπάρχει ένα κουτί για κλειδιά. Παίρνετε τα κλειδιά, ανοίγετε την κύρια είσοδο και κάνετε το πρώτο βήμα μέσα στο ακίνητο και ένα αίσθημα απογοήτευσης σας καταλαμβάνει. Η οικογένεια σας είναι ακριβώς πίσω σας. Όλος ο ενθουσιασμός που διήρκησε καθ’ όλη την διάρκεια του ταξιδιού εξαφανίζεται σε μια στιγμή και δίνει την θέση του σε μια καταθλιπτική σιωπή.
Η ανυπόφορη κατάσταση του καταλύματος, έχει χωρίς αμφιβολία καταστρέψει τις διακοπές σας. Η απογοήτευση σιγά σιγά εξαφανίζεται και ένα αίσθημα οργής αρχίζει να σας διακατέχει. Αποφασίζεται ότι θα κάνετε ότιδηποτε είναι ανθρώπινος δυνατόν για να διαβεβαιωθείτε ότι κάτι αντίστοιχο δεν θα ξανασυμβεί σε άλλους χαρούμενους ταξιδιώτες. Έχει γίνει η αποστολή σας, ο μοναδικός σας σκοπός να καταστρέψετε αυτόν τον τυχοδιώκτη του Airbnb.”
Σε γενικές γραμμές, αυτό ίσως να είναι ένα παρατραβηγμένο σενάριο αλλά νομίζω ότι πιάσατε το νόημα. Διατηρείστε το ακίνητο σας σε καλή κατάσταση αλλιώς ετοιμαστείτε να υποφέρετε από την οργή των ανικανοποίητων επισκεπτών σας.
5) Χρεώστε ανταγωνιστικές τιμές
Ο καθορισμός της τιμής ενοικίασης είναι πάντα μια πρόκληση, τόσο για μακροπρόθεσμες αλλά και βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Υπάρχουν πολλές παράμετροι οι οποίες επηρεάζουν την τιμή ενοικίασης όπως οι ανέσεις που προσφέρετε, η τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου και πολλά άλλα.
Για να ανακαλύψετε την τιμή που πρέπει να χρεώσετε θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε την μέθοδο δοκιμή και σφάλμα και πιθανότατα θα πρέπει να προσαρμόσετε και την τιμή σας ανάλογα με την εποχή.
Για να προσδιορίσετε τις τιμές ενοικίασης θα πρέπει να κάνετε μία ολοκληρωμένη έρευνα αγοράς. Θα πρέπει να δείτε τις τιμές που χρεώνουν ακίνητα στην περιοχή σας το οποία είναι παρόμοια με το δικό σας.
6) Να είστε ενεργειακά αποδοτικοί
Για ένα κατάλυμα βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, εσείς σαν ιδιοκτήτης θα έχετε την ευθύνη για να πληρώνεται όλους του λογαριασμούς ακόμα και όταν κανένας δεν μένει στο ακίνητο. Επενδύοντας σε ενεργειακά αποδοτικές λύσεις θα διατηρήσετε χαμηλά τα έξοδα σας και θα βελτιώσετε τις εισροές χρημάτων.
7) Χρησιμοποιείστε ένα λογισμικό διαχείρισης ακινήτων
Μπορείτε να αναθέσετε σε μια επαγγελματική εταιρεία να διαχειριστή το τουριστικό κατάλυμα σας. Αυτό είναι υπέροχο για άτομα τα οποία θέλουν ένα 100% παθητικό εισόδημα. Αυτό ωστόσο έρχεται με υψηλό κόστος. Διαφορετικές εταιρείες προσφέρουν διαφορετικές δομές πληρωμών.
• Σταθερό εισόδημα – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας πληρώνει ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα κάθε μήνα ανεξαρτήτως των κρατήσεων
• Σταθερή χρέωση – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας χρεώσει μια σταθερή μηνιαία χρέωση ανεξαρτήτως των κρατήσεων
• Προμήθεια – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας χρεώνει ένα ποσοστό πάνω στα έσοδα. Αυτό είναι θετικό καθώς τα έξοδα σας είναι άμεσα συνδεδεμένα με τα έσοδα και δίνει κίνητρα στις εταιρείες για να σας φέρουν περισσότερες κρατήσεις.
Η εναλλακτική λύση είναι να το κάνετε μόνοι σας. Ευτυχώς αυτό ποτέ δεν ήταν πιο εφικτό από ότι είναι τώρα χάρη στα διάφορα διαθέσιμα λογισμικά τύπου channel manager. Το λογισμικό Smoobu το οποίο χρησιμοποιεί και η EasyStay BnB είναι μία αξιόλογη και οικονομική επιλογή.
ΕΞΤΡΑ: Οι φωτογραφίες είναι σημαντικές
Σε ότι αφορά στην μεγιστοποίηση των ποσοστών πληρότητας είναι ζωτικής σημασίας να έχετε καλές φωτογραφίες. Αξίζει να χρησιμοποιήσετε μια καλή φωτογραφική μηχανή η ακόμη καλύτερα να χρησιμοποιήσετε έναν επαγγελματία φωτογράφο. Αυτή είναι πιθανότατα η καλύτερη επένδυση που θα κάνετε στο τουριστικό κατάλυμα σας.
Εδώ είναι τρία στατιστικά τα οποία αποδεικνύουν πόσο σημαντικό είναι να έχετε εξαιρετικές φωτογραφίες στην καταχώριση του ακινήτου σας.
Το 60% των υποψήφιων πελατών είναι πιο πιθανό να κάνουν κλικ σε ένα ακίνητο εάν έχει ποιοτικές φωτογραφίες.
Οι ιστοσελίδες με εικόνες λαμβάνουν 94% περισσότερες προβολές.
Οι τουρίστες ξοδεύουν το 60% του χρόνου τους όταν αναζητούν ακίνητα κοιτάζοντας τις εικόνες.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπέροχες φωτογραφίες για την καλύτερη προβολή των μοναδικών σημείων του ακινήτου σας. Αυτό θα αυξήσει δραματικά τα ποσοστά πληρότητας και τα έσοδα σας.
Οδηγός για να διαχειριστείτε το τουριστικό κατάλυμα σας
Εάν έχετε τουριστικό κατάλυμα υπάρχουν δύο κύριες επιλογές για να το αξιοποιήσετε του. Η πρώτη είναι να το αξιοποιήσετε μέσο των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, χρησιμοποιώντας πλατφόρμες όπως η Booking.com & η Airbnb μία επιλογή η οποία γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλής ενώ η δεύτερη επιλογή είναι να το χρησιμοποιήσετε για μακροχρόνιες ενοικιάσεις.
Η κάθε μία από αυτές τις αποφάσεις έχει τα θετικά και τα αρνητικά της. Για παράδειγμα, η επιλογή των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων προσφέρει υψηλά ενοίκια, τα οποία όμως είναι εποχιακά και μερικές φορές αβέβαια αλλά επίσης χρειάζονται πολύ περισσότερο από το χρόνο σας. Οι επισκέπτες σας θα περιμένουν υπηρεσίες υψηλής ποιότητας, ας μην ξεχνάμε ότι θα βρίσκονται σε διακοπές, και μια κακή κριτική μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τα επίπεδα πληρότητας σας.
Αρά πριν δημιουργήσετε τίς καταχωρήσεις σας σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, Booking.com & η Expedia πρέπει πρώτα να ρωτήσετε τον εαυτό σας τα ακόλουθα:
1) Έχετε τον χρόνο και την διάθεση να προσφέρετε εξαιρετικές υπηρεσίες;
Ζείτε κοντά στο ακίνητο; Είναι εύκολο να επικοινωνήσει κάποιος μαζί σας;
2) Βρίσκετε το ακίνητο σας σε ελκυστική περιοχή;
3) Είναι το ακίνητο σας κατάλληλο; Πρέπει να είναι επιπλωμένο, συντηρημένο και καθαρό!
Όταν αποφασίσετε ότι το κατάλυμα σας είναι κατάλληλο για αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιων ενοικιάσεων πρέπει να αναλογιστείτε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα που κρύβει η διαχείριση ενός ακινήτου Airbnb.
Τα πλεονεκτήματα των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων
Κερδοφορία: Σύμφωνα με στατιστικές έρευνες, βραχυχρόνιες ενοικιάσεις μπορούν να αποφέρουν μέχρι και 60% περισσότερα έσοδα. Ο καλύτερος τρόπος για να το εξακριβώσετε είναι να ελέγξετε τις ημερήσιες τιμές σε πλατφόρμες όπως το Airbnb.
Ευελιξία: Ένα από τα μεγαλύτερα προτερήματα είναι ότι σαν ιδιοκτήτης έχετε τον απόλυτο έλεγχο σχετικά με το πότε και για την διάρκεια την οποία θα ενοικιαστεί το ακίνητο σας. Εάν το επιθυμείτε μπορείτε να απενεργοποιήσετε την καταχώρηση σας και να το πουλήσετε ή να μετακομίσετε εσείς στο ακίνητο. Επίσης μπορείτε να κάνετε τις καλοκαιρινές σας διακοπές τις ημέρες που εσείς επιθυμείτε. Αυτή η ευελιξία δεν είναι πιθανή σε περίπτωση μακροχρόνιας ενοικίασης.
Κάνει την ζωή ενδιαφέρον: Εάν σαν άτομο σας αρέσουν οι ανθρώπινες σχέσεις και απολαμβάνεται να γνωρίζεται ταξιδιώτες από όλο τον κόσμο, πιθανότατα να αντιλαμβάνεστε τα οφέλη του να ενοικιάσετε το κατάλυμα σας σε τουρίστες. Θα σας δώσει την δυνατότητα να γνωρίσετε πολλούς ενδιαφέρον ανθρώπους και να μοιραστείτε τις εμπειρίες σας μαζί τους κάτι που μπορεί να δώσει χρώμα στην ζωή σας.
Μειονεκτήματα
Είστε συνέχεια στην πρίζα: Εάν πάρετε αυτή την απόφαση τότε θα πρέπει να είστε διαθέσιμοι για να συναντήσετε τους τουρίστες και να απαντήσετε στα μηνύματα τους 24 ώρες το εικοσιτετράωρο. Η καταχώρηση του ακινήτου σας σε πλατφόρμες όπως η Airbnb είναι βέβαιο ότι θα φέρει πολλές ερωτήσεις και αιτήσεις από επισκέπτες. Εάν αρνηθείτε να απαντήσετε εντός ικανοποιητικού χρονικού διαστήματος αυτό θα είναι ζημιογόνο στην βαθμολογία σας και θα επηρεάσει την κατάταξη σας.
Συνεχές Καθάρισμα: Εάν έχετε καινούριους επισκέπτες που διαμένουν στο κατάλυμα σας κάθε εβδομάδα αυτό σημαίνει πολύ ξεσκόνισμα, σφουγγάρισμα και γενική καθαριότητα. Επίσης υπάρχουν και τα κλινοσκεπάσματα και λευκά είδη που πρέπει να πλένονται τακτικά. Εάν δεν απολαμβάνεται τις οικιακές εργασίες καλό θα ήτανε να προσλάβετε ένα επαγγελματικό συνεργείο αλλά βεβαιωθείτε ότι θα θέσετε και το ανάλογο cleaning fee για να καλύψετε τα έξοδα σας.
Εμπιστοσύνη: Είναι δύσκολο να εμπιστευτείτε τον χώρο σας σε άτομα τα οποία δεν γνωρίζετε. Σε γενικές γραμμές πλατφόρμες σαν την Airbnb είναι πολύ καλές στο να συντηρούν ένα υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης στην κοινότητα που έχουν δημιουργήσει.
Υψηλότερα έξοδα: Τα έξοδα για να διαχειριστείτε ένα τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνουν αυξημένα έξοδα συντήρησης, καθαριότητας και εξοπλισμού του ακινήτου με τα κατάλληλα αναλώσιμα αλλά επίσης και την κάλυψη των λογαριασμών του ακινήτου.
Τα πλεονεκτήματα των Μακροχρόνιων ενοικιάσεων
Έχετε την ησυχία σας: Έχοντας μακροχρόνιους ενοικιαστές δεν πρέπει να ανησυχείτε για την προώθηση του ακινήτου σας. Μπορείτε να χαλαρώσετε γνωρίζοντας ότι το ακίνητο σας θα είναι καταλυμένο για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Απαιτείται πολύ λιγότερη προσπάθεια από εσάς καθώς δεν χρειάζεται να επικοινωνείτε με τους τουρίστες ούτε να συντονίζεται τις διάφορες εργασίες που πρέπει να γίνουν.
Εγγυημένα Εισοδήματα: Φυσικά και υπάρχουν μεγαλύτερα έσοδα μέσο βραχυχρόνιων ενοικιάσεων αλλά δεν μπορεί κανένας να σας εγγυηθεί ότι θα μεγιστοποιήσετε την πληρότητα και τα έσοδα σας. Μέσο μακροχρόνιων ενοικιάσεων είστε εξασφαλισμένοι για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα.
Μειονεκτήματα
Χάνετε την ευελιξία σας: Όπως γνωρίζεται, η ζωή κάποιες φορές κρύβει ευχάριστες αλλά και δυσάρεστες εκπλήξεις. Έχοντας ένα χρονιαίο συμβόλαιο με έναν ενοικιαστή δεν είναι πάντα ιδανικό καθώς οι καταστάσεις μπορεί να αλλάξουν. Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις δεν σας επιτρέπουν να αλλάξετε τις σκέψεις σας για την πληρότητα αλλά ούτε και να χρησιμοποιήσετε το τουριστικό κατάλυμα σας την καλοκαιρινή περίοδο.
Χάνετε τον Έλεγχο: Όταν το ακίνητο σας ενοικιάζετε με βραχυχρόνιες μισθώσεις έχετε την δυνατότητα να μπείτε στο ακίνητο όταν φύγουν οι τουρίστες και να κάνετε ότι επιθυμείτε σε θέματα συντήρησης, αναβάθμισης και καθαριότητας. Με μακροχρόνιους ενοικιαστές παραδίδεται την εξουσία και ήσαστε στο έλεος τους σχετικά με το πώς φροντίζεται το κατάλυμα σας.
Ζητήματα κακού μισθωτή: Αξιοποιόντας τουριστικά το ακίνητο σας, οι πληρωμές σας είναι εγγυημένες. Ειδικά αν ρυθμίσετε τις διαδικτυακές πλατφόρμες να αναλάβουν τις πληρωμές σας. Εάν ενοικιάσετε μακροχρόνια σε έναν κακό μισθωτή, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος να μην πληρώνεστε εγκαίρως ή να μην πληρώνεστε καθόλου. Επίσης, εάν ο μακροχρόνιος μισθωτής σας δεν σέβεται, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα υψηλού κόστους συντήρησης και επισκευής. Μερικές φορές όμως, οι μισθωτές σας σέβονται τον χώρο σας και δεν είναι δημιουργούν προβλήματα. Ο έλεγχος των ενοικιαστών πριν να τους δώσετε το χώρο σας είναι σημαντικός, αυτό βοηθά να μειώσετε τα έξοδα σας στις επισκευές.
Οι 7 Συμβουλές για την διαχείριση του τουριστικού σας καταλύματος
1) Εξαιρετική εξυπηρέτηση & Εξαιρετικές κριτικές = Υψηλά ποσοστά πληρότητας
Ο πρώτος κανόνας των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων – ειδικά εάν θα χρησιμοποιείτε πλατφόρμες όπως η Airbnb είναι ότι ένα τουριστικό κατάλυμα ζει και ευδοκιμεί από τις κριτικές που λαμβάνει. Οι κακές κριτικές θα μειώσουν τα ποσοστά πληρότητας αλλά και τις ημερήσιες τιμές.
Απλές πινελιές όπως τοπικές προτάσεις για δραστηριότητες, τοπικές εκδηλώσεις ή τα καλύτερα εστιατόρια θα βοηθήσουν τους καλεσμένους σας να περάσουν υπέροχα. Ένα μικρό δώρο καλωσορίσματος είναι ένα άλλο πράγμα που περιλαμβάνουν πολλοί οικοδεσπότες και κάνει τους επισκέπτες να νιώσουν μοναδικοί.
2) Μάθε τους Φορολογικούς Νόμους
Όταν είσαι ιδιοκτήτης τουριστικού ακινήτου, υπάρχουν κάποιοι ευεργετικοί φορολογικοί νόμοι. Ωστόσο, αν δεν τους γνωρίζετε, μπορεί να αφήνετε αρκετά λεφτά να πηγαίνουν χαμένα.
3) Γίνε καλός στους προϋπολογισμούς
Θα έχεις να πληρώσεις λογαριασμούς, έξοδα καθαρίσματος, υψηλά και πιο συχνά έξοδα συντήρησης, και μην ξεχνάς το μερίδιο που θα παίρνει η πλατφόρμα ανά κράτηση.
Ένας προϋπολογισμός είναι πάρα πολύ σημαντικός όταν διαχειρίζεσαι ένα ακίνητο και κάθε έξοδο πρέπει να καταγραφεί.
Παρόλο που θέλετε να προσφέρετε στους επισκέπτες σας ένα πάρα πολύ καλό επίπεδο εξυπηρέτησης πρέπει να υπολογίζεται πάρα πολύ καλά και τα έσοδα και τα έξοδα σας ώστε να έχετε μια θετική εισροή εσόδων. Φανταστείτε ότι πρέπει να εξηγήσετε κάποια έξοδα σε έναν συνεργάτη σας. Ένα έξοδο €200 για αγορά μαξιλαριών θα φαίνεται σαν μια πάρα πολύ κακή επένδυση.
4) Διατήρησε το ακίνητο καλά συντηρημένο
Αυτό το σημείο είναι αυτονόητο. Αλλά ας κάνουμε ένα υποθετικό σενάριο – σας το υπόσχομαι ότι θα είναι ενδιαφέρον.
“Ας υποθέσουμε ότι πάτε για διακοπές. Είστε ενθουσιασμένοι καθώς είναι η πρώτη φορά που ταξιδεύετε με την οικογένεια σας μετά την περίοδο του Κορωνοϊού. Επίσης το κατάλυμα που έχετε κάνει την κράτηση σας φαίνεται εντυπωσιακό στις φωτογραφίες.
Μετά από μία πτήση μερικών ωρών, και ένα οδήγημα μίας ώρας με το ενοικιαζόμενο αυτοκίνητο καταφθάνετε στο κατάλυμα. Στην είσοδο υπάρχει ένα κουτί για κλειδιά. Παίρνετε τα κλειδιά, ανοίγετε την κύρια είσοδο και κάνετε το πρώτο βήμα μέσα στο ακίνητο και ένα αίσθημα απογοήτευσης σας καταλαμβάνει. Η οικογένεια σας είναι ακριβώς πίσω σας. Όλος ο ενθουσιασμός που διήρκησε καθ’ όλη την διάρκεια του ταξιδιού εξαφανίζεται σε μια στιγμή και δίνει την θέση του σε μια καταθλιπτική σιωπή.
Η ανυπόφορη κατάσταση του καταλύματος, έχει χωρίς αμφιβολία καταστρέψει τις διακοπές σας. Η απογοήτευση σιγά σιγά εξαφανίζεται και ένα αίσθημα οργής αρχίζει να σας διακατέχει. Αποφασίζεται ότι θα κάνετε ότιδηποτε είναι ανθρώπινος δυνατόν για να διαβεβαιωθείτε ότι κάτι αντίστοιχο δεν θα ξανασυμβεί σε άλλους χαρούμενους ταξιδιώτες. Έχει γίνει η αποστολή σας, ο μοναδικός σας σκοπός να καταστρέψετε αυτόν τον τυχοδιώκτη του Airbnb.”
Σε γενικές γραμμές, αυτό ίσως να είναι ένα παρατραβηγμένο σενάριο αλλά νομίζω ότι πιάσατε το νόημα. Διατηρείστε το ακίνητο σας σε καλή κατάσταση αλλιώς ετοιμαστείτε να υποφέρετε από την οργή των ανικανοποίητων επισκεπτών σας.
5) Χρεώστε ανταγωνιστικές τιμές
Ο καθορισμός της τιμής ενοικίασης είναι πάντα μια πρόκληση, τόσο για μακροπρόθεσμες αλλά και βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Υπάρχουν πολλές παράμετροι οι οποίες επηρεάζουν την τιμή ενοικίασης όπως οι ανέσεις που προσφέρετε, η τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου και πολλά άλλα.
Για να ανακαλύψετε την τιμή που πρέπει να χρεώσετε θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε την μέθοδο δοκιμή και σφάλμα και πιθανότατα θα πρέπει να προσαρμόσετε και την τιμή σας ανάλογα με την εποχή.
Για να προσδιορίσετε τις τιμές ενοικίασης θα πρέπει να κάνετε μία ολοκληρωμένη έρευνα αγοράς. Θα πρέπει να δείτε τις τιμές που χρεώνουν ακίνητα στην περιοχή σας το οποία είναι παρόμοια με το δικό σας.
6) Να είστε ενεργειακά αποδοτικοί
Για ένα κατάλυμα βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, εσείς σαν ιδιοκτήτης θα έχετε την ευθύνη για να πληρώνεται όλους του λογαριασμούς ακόμα και όταν κανένας δεν μένει στο ακίνητο. Επενδύοντας σε ενεργειακά αποδοτικές λύσεις θα διατηρήσετε χαμηλά τα έξοδα σας και θα βελτιώσετε τις εισροές χρημάτων.
7) Χρησιμοποιείστε ένα λογισμικό διαχείρισης ακινήτων
Μπορείτε να αναθέσετε σε μια επαγγελματική εταιρεία να διαχειριστή το τουριστικό κατάλυμα σας. Αυτό είναι υπέροχο για άτομα τα οποία θέλουν ένα 100% παθητικό εισόδημα. Αυτό ωστόσο έρχεται με υψηλό κόστος. Διαφορετικές εταιρείες προσφέρουν διαφορετικές δομές πληρωμών.
• Σταθερό εισόδημα – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας πληρώνει ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα κάθε μήνα ανεξαρτήτως των κρατήσεων
• Σταθερή χρέωση – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας χρεώσει μια σταθερή μηνιαία χρέωση ανεξαρτήτως των κρατήσεων
• Προμήθεια – Η εταιρεία διαχείρισης θα σας χρεώνει ένα ποσοστό πάνω στα έσοδα. Αυτό είναι θετικό καθώς τα έξοδα σας είναι άμεσα συνδεδεμένα με τα έσοδα και δίνει κίνητρα στις εταιρείες για να σας φέρουν περισσότερες κρατήσεις.
Η εναλλακτική λύση είναι να το κάνετε μόνοι σας. Ευτυχώς αυτό ποτέ δεν ήταν πιο εφικτό από ότι είναι τώρα χάρη στα διάφορα διαθέσιμα λογισμικά τύπου channel manager. Το λογισμικό Smoobu το οποίο χρησιμοποιεί και η EasyStay BnB είναι μία αξιόλογη και οικονομική επιλογή.
ΕΞΤΡΑ: Οι φωτογραφίες είναι σημαντικές
Σε ότι αφορά στην μεγιστοποίηση των ποσοστών πληρότητας είναι ζωτικής σημασίας να έχετε καλές φωτογραφίες. Αξίζει να χρησιμοποιήσετε μια καλή φωτογραφική μηχανή η ακόμη καλύτερα να χρησιμοποιήσετε έναν επαγγελματία φωτογράφο. Αυτή είναι πιθανότατα η καλύτερη επένδυση που θα κάνετε στο τουριστικό κατάλυμα σας.
Εδώ είναι τρία στατιστικά τα οποία αποδεικνύουν πόσο σημαντικό είναι να έχετε εξαιρετικές φωτογραφίες στην καταχώριση του ακινήτου σας.
Το 60% των υποψήφιων πελατών είναι πιο πιθανό να κάνουν κλικ σε ένα ακίνητο εάν έχει ποιοτικές φωτογραφίες.
Οι ιστοσελίδες με εικόνες λαμβάνουν 94% περισσότερες προβολές.
Οι τουρίστες ξοδεύουν το 60% του χρόνου τους όταν αναζητούν ακίνητα κοιτάζοντας τις εικόνες.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπέροχες φωτογραφίες για την καλύτερη προβολή των μοναδικών σημείων του ακινήτου σας. Αυτό θα αυξήσει δραματικά τα ποσοστά πληρότητας και τα έσοδα σας.